重 建居屋是填補市場缺憾，以濟燃眉之急的可行方法。政府要為香港未來構建更和諧的社會，必須增加年輕一代的歸屬感，需要拆除一切有關被視為居屋是「恩賜」中 下階層的「標籤」形象；政府更應該以比九招十二式更積極的態度來糾正目前的市場秩序，把重建居屋任務（或部分）分配到未來較為健康的市場結構去。
居 屋是否需要復建，房地產市場是否存在泡沫，年輕一代收入是否可以追上上漲過急的地產價格等都是城中近日熱門話題。其實，這些都不是單一的問題，而是充滿著 各種錯綜複雜歷史原因積存下來的問題。既然香港政府一直強調公共政策都是以「積極」不干預的理念來策動，由自由競爭市場的「無形之手」來調節，那麼，就不 妨從一些最基本的經濟學理念來審視目前的房地產交易是否一個完美的自由競爭市場，或是存在著上述問題因素的「失誤」市場（market failure）。
其一，對稱市場信息（symmetric market information）與多樣選擇（multiple choices）。意思是在產品交易前，買賣雙方對一切和產品有關資料包括產品的質量、規格、售價、交易條件等都有相同的認識。若同時期內，市場有足夠其 他相若的產品可供買賣雙方比較和選擇，則更能夠有效地建立公平、公正的交易之客觀條件。
香港市場備受壟斷
其實，從古到今，主 政者都視對等信息和多樣選擇（貨比三家）的自由競爭市場對穩定社會、發展經濟民生十分重要。以中國為例，歷史文獻顯示早於周代（紀元前9世紀）的坊市制度 把商品交易行為集中到指定的市場內（周禮?考工記），交易點曰「肆」（如賣肉的叫做肉肆，賣布的叫布肆），把肆並列為「行」，售賣同類產品的稱「同行」， 經營同類商品者謂「同業」，市內買賣雙方可在同一時空內、對稱信息下自由競爭和選擇，由政府派駐的官吏（市丞）負責監理市內交易的行為和秩序等（這大概是 「有建設性的不干預」政策）。以目前香港房地產市場而言，自政府有意壓制炒風，推出要求地產商增加市場信息透明度的九招十二式後，原來熾熱的地產價格迅速 作出反應，日前東涌地皮拍賣的標價更罕有地低於預期，這反映一直以來，房地產市場事實上是存在著市場信息不對稱的元素，因而引致交易競爭不公平和選擇不足 的市場現象。
其二、壟斷、市場集中（market concentration）和市場對抗（market contestability）。壟斷可分為單一賣家或買家壟斷（monopoly∕monopsony），少數賣家或買家壟斷 （oligopoly／oligopsony）等四現象。有市場人士認為香港政府是公共土地供應的壟斷者。表面上，這個說法似乎合理，可是，政府不是土地 的擁有者，雖然公文上公共土地採用的是政府土地（Government land）一語，但只是改用自殖民年代的官地（crown land）一詞，在理念上未調整而已；事實上，自回歸後，「港人治港」的框架下，公共土地應該是市民的共有資產（common pool goods），賣地收益不是政府（特首及其管治班子）擁有，而是公帑，政府不過是市民的土地託管者而已，就算供應偶有失調，調整並不困難，不可能為高房產 價格元兇。奇怪的是，地產發展商囤積大量土地，待時而「建」，待價而「沽」，卻被美化為「土地儲備」（land bank），被視為發展商實力的表現，這其實是香港長期出現土地和地產市場被同樣的少數買家或賣家壟斷的後遺症。
交易亂象司空見慣
研 究市場的經濟學者指出，若單一買方或賣方擁有市場佔有率達40%，或單方佔有25%至50%、並與其他三個最大的買賣方共佔60%或以上，則由少數買家或 賣家操控的寡頭壟斷之勢已經形成。據香港政府統計處資料，回歸前香港三個最大的發展商已漸近或超越了上述的佔有率，因此，香港的房地產可以被視為一個過度 集中和對抗性不足的市場，這不是一個完美自由競爭市場應有的現象。
其三，合謀（collusion）。合謀可分為不明顯合謀（tacit collusion）和「明顯」合謀二種。顧名思義，不明顯合謀指在市場交易中，原來競買或是競賣的相互對抗者之間，採用不成文的合作方式共同謀取更大的 利益。香港是彈丸之地，各大地產發展商之間對相互的實力、策略及手法相當熟識，且大多有項目合作關係；為了獲取更大的利潤，在相互的默契下，市場供應量、 價格及時間上相互引動，已是屢見不鮮的情況，也是香港政府在目前的房地產市場政策框架難以監管的事。更有甚者，在公共土地拍賣進行中，原來的對抗者，轉瞬 間可以改變為合作夥伴，這本來是相當尷尬的交易現象，卻是司空慣見，代表市民利益的拍賣官員也視而不見，見怪不怪。可是，無論合法與否，都不是公平競爭的 健康交易行為，是一個明顯合謀的例證。
其四，道德危機（moral hazard）。在交易活動中，一方以合法（或不合法）的手段，利用市場上的「灰色地帶」，「似是而非」的引導對方或隱瞞對方應有權益等而獲取更大的利 益，可視為不道德行為。但，香港地產發展商們可以隨時、隨意增減供應數量、修改價格，利用傳媒廣告作浮誇包裝，聘用地產代理或中介公司等製作市場氣氛來引 導買方，以缺點包裝的示範單位以至「發水面積」等眾人皆知的不公平現象卻不被約束，業內人士也視若無睹，地產發展商影響市場的力量可見一斑。本來，地產建 設商會應該是管理行內道德最恰當的組織，可是，根據日前該會答覆傳媒查詢市場透明度的表現來說，它的實際功能著實耐人尋味。
濟燃眉急惟建居屋
這 樣看來，香港的地產市場不是一個完美的自由競爭市場，不是年輕一代容易進入的市場，壯年一代節衣縮食也不一定能夠進入的市場，是一個在房屋政策積極性不足 的不干預市場（積極不干預應是積極、不干預之誤，一點之誤，差之毫釐，謬以千里），是一個典型的「市場失誤」市場，但卻是一個製造國際「超級富豪」的市場 （美國商業周刊在1997至2000年的全球最賺錢的1000間商業機構調查中，香港有三、四間地產發展商經常佔據在前10名的位置內）。
由 於歷史原因，房地產市場與香港經濟民生有著千絲萬縷的關係，牽一髮可動全身，這不是短期內可糾正的問題，也不單是年輕一代買不起樓的問題，而是長期市場失 誤所引發出來的價格泡沫問題。有學者指出，在香港公共房屋政策框架下，公屋也好，居屋也罷，都是上世紀六十年代間社會動盪後撫恤社會矛盾的權宜之策，是殖 民政府對社會中下階層的「恩賜」產品。既然年輕一代是未來社會支柱，若要他們承擔未來的社會責任，必先令他們能夠安居樂業，這是主政者責無旁貸的重要任 務。以目前香港的情況而言，重建居屋是填補市場缺憾，以濟燃眉之急的可行方法；若特區政府要為香港未來構建更和諧的社會，必須增加年輕一代的歸屬感，更需 要拆除一切有關被視為居屋是「恩賜」中下階層的「標籤」形象；同時，政府更應該反思現時的房屋政策，以比九招十二式更積極的態度來糾正目前的市場秩序，把 重建居屋任務（或部分）分配到未來較為健康的市場結構去。
作者為香港註冊建築師
作者為香港註冊建築師
沒有留言:
張貼留言