居屋政策關係公平分配/ 羅慶鴻.大公網2010年6月24日

        居屋政策不應該是任何經濟環境的問題，也不是應不應該復建的問題，而是百多年來殖民管治者為香港雕塑出來的文化，令道德和價值觀需不需要調整的問題，是如何再規劃和怎樣復建的問題；更重要的，是如何於日後把公平分配理念納入自由市場的問題。

日前《復建居屋涉「去殖民化」》（大公報6月18日A18版）文中談及「立法會的現象也可能是現今社會文化、道德、價值觀等更深層次問題」一語，有讀者要求筆者作更深入的解釋：對今天的房地產市場價格有什麼影響，居屋應否復建又有什麼關係？

        必 須說明，這觀點只是筆者的推想。不過，就算推想，也需要有推想的依據；其次，文化、道德和價值觀是一些相對抽象的理念，和房地產市場的關係亦錯綜複雜，容 易掛一漏萬，讀者不必太過認真，只能作為思考的「引子」。既然文章是以一些經濟學的理念撰寫，那麼，就不妨再在經濟學的範疇來稍作解釋了。

公平來自「善」而非「法」

        念 經濟，就無人不認識被譽為現代經濟學之父的阿當?史密斯（Adam Smith 1723-1790）了。史密斯生於西方工業革命和政治形態急劇轉變的年代，他不是政治家，也不是經濟學家，而是研究道德哲學的學者，喜歡「談經論道」的 思想家。他的《向自然探索及國民財富之源》（An Inquiry into the Nature and Causes of the Wealth of Nations ，簡稱《國富論》）是以當年的政治、經濟、社會與民生狀態為基礎，泛論如何利用工業革命的成果來為國家創造財富的著作，對近代社會最具影響力的論點之一的 「分工論」，以生產縫衣針為例，說明把製造過程細分為若干部分，由專人負責，可以節省生產成本，提高生產效率；其次是「市場論」，他認為人們都會知道他們 最需要的是什麼，也會為自己爭取最大的利益，若交易行為都能在公平、公正的市場氛圍下進行「自利」競賽，由「無形之手」來調節供求關係，可以達到最佳的平 衡，也可以令各方都獲得最大的邊際利益（篇一，一至十章）。可是，在其他章節中談及社會行為時，他特別強調「自利」不一定能夠保證公平、公正，並以西方國 家早年在南美洲搜奪黃金的行為為例，對當地土著造成了很大的傷害。

「善」心無言難派用場

        談公平、公正，作者認為人類都潛藏著 一顆善良的心。他在另一本著作《道德感應理論》（The Theory of Moral Sentiments）開宗明義指出「人們看到別人痛苦，自己也不會開心」，「公平就是自己不想要的不要給予別人」（篇一，一部，章一）。在談及「共同關 切之樂」的一章中（On the Pleasure of Mutual Sympathy）（章二），他更指出「和眾人一起得到的快樂比個人的快樂多」，這些論點和中國先秦時代思想家談及之「人之初，性本善」、「惻隱之心，人 皆有之」等哲理相近。在談及「公平和善行」（Of Justice and Beneficence 篇二，二部，章一）的篇幅中，作者以法律和善行作比較，他認為善行是發自內心的自然行為，相反地，法律是用來規管人們的行為，若公平來自「法」而不是 「善」，那麼，公平便會被人的「自利」意欲扭曲，就算扭曲了的公平又不斷以不同法律來調整，最終也不會得到真正的公平。這論點也和漢初陸賈所說的「法越 滋，奸越熾」的道理相似。在史密斯的著作中，他認為該書比《國富論》更為重要。

        可惜的是，不知什麼緣故，後世對《國富論》十分重視，被認為 是近代經濟學的圭臬，《道德感應理論》卻較少受人注意。影響所及，「分工」漸漸進化為專門、專業、專家、專學等。以建築學術為例，建築變成了「建屋」，而 建屋也劃分為各種規劃、設計、結構、土木、測計、測量、園林、上下水、消防、機電，以至各種數也數不清的「專」什麼的工序，似乎，除「專」之外，其他就 「通通不用識」了，忽視了「道德感應」。此外，在「自利」高於一切的社會文化下，自由市場成為資本家以各種手段掠奪利益的領域，公平、公正的道德價值觀被 視為「天馬行空」。政治方面，「眾人之事」演變為假借眾人名義「爭權奪利」的遊戲，借史密斯的一句話：口若懸河、雄辯滔滔的casuist（詭辯家）容易 成為政壇上的天之驕子，發自「善」心的無言之聲自然派不上用場。

經濟以外道德問題

        回到居屋復建的問題上，有被「專」化了的學 者以不同的理由指出居屋不應該復建，原因是恐怕香港會被西方社會目前經濟惡化的影響，而導致「雙底衰退」，樓價會重蹈上世紀九十年代末因特區政府推動「八 萬五房屋政策」令房屋價格急劇下滑的覆轍。這論點明顯受到當年另一位經濟學者認為「售賣公屋計劃（Tenant Purchase Scheme）令樓市基層弱化引起連鎖效應導致樓市全面下滑」的影響，可是該報告卻沒有把當年金融風暴的「破壞力」估算在內。俗語說：「亂世不置業」，這 原是市場的自然現象；雖然如此，但對當年過分膨脹的樓價也應該有點平抑的作用；若然沒有金融風暴，房地產價格會不會那樣大幅度下滑？若當年的政策沒有因壓 力被迫擱置，今天的價格會不會比較健康？學者們卻沒有作出任何評估。

        其二，把居屋政策視為「政治蜜糖」，把社會資源分配視為「幸運抽獎」的 論點，顯然是沒有重視《道德感應理論》的哲理。事實上，分工理論之前，政濟和經濟的理念從來沒有分割，西方社會沒有，中國也沒有（參看歷代的《食貨 志》）。難怪史密斯說，當代人的智慧不及先哲們了。香港是外放型的經濟體，受外界政治經濟變化的影響自然是難以避免，也不容易測算。這樣，金融風暴也好， 雙底衰退也罷，香港是不是為了這些不可預見的問題，放棄公平的社會資源分配理念？雖然，我們重視的是財富積聚之道而不是哲理，羨慕的職業是CEO而不是思 想家，可是，為政者是不是也要知道：「有國有家者，不患寡而患不均，不患貧而患不安」的道理。筆者以為，居屋政策不應該是任何經濟環境的問題，不是應不應 該復建的問題，而是百多年來殖民管治者為香港雕塑出來的文化，令道德和價值觀需不需要調整的問題，是如何再規劃和怎樣復建的問題；更重要的，是如何於日後 把公平分配理念納入自由市場的問題。

復建居屋涉「去殖民化」」/羅慶鴻.大公網2010年6月10日

        拙文《居屋不是「恩賜」》於上月27日見報後（大公報大公評論A18），不斷收到來自各行各業、不同階層讀者的回應。有不同意見的，有不同觀點的，也有希望筆者作更深入剖析的。本文摘錄一些具代表性的一併回覆，並獲得他們同意，與其他讀者分享。
Justina，現職香港理工大學的經濟學學者指出：「以經濟學而言，居屋和公屋其實都是政府把社會財富『再分配』的施政手段。還有，在資本主義社會，資 本家很容易令社會資產兩極化，如窮者越窮、富者越富，這樣的情況可引發社會矛盾，最終令政權崩潰。所以，居屋不單撫恤弱勢社群，同時也是政權賴以生存的手 段，這和中國歷史每次改朝換代都會實施『土改』的道理相似。若以往沒有居屋政策，香港在1970-80年代，不可能成為亞洲四小龍。」（意譯）

分配失衡 盡快糾正

        筆 者覆：謝謝您的意見，論點精闢。貧富兩極化，是以資本帶動政經發展難以避免的社會現象。為了穩定政權，減少對政府的衝擊，主政者大多以各種不同的福利政策 彌補制度上的缺陷，這其實是社會資產再分配最普遍採用的手法。今天也好，昨天也罷，無論重農或重商的年代，土地分配和再分配都是發展經濟民生和保障社會穩 定的必然政策。以中國為例，歷史上的各種田制（井田、授田、均田、占田、限田等）便是把社會資產不斷在分配和再分配上輾轉前進。歷史教訓是，分配一旦失 衡，便要盡快糾正，曰「變法」（改革）；否則，容易引發各種社會動亂，曰「民變」或「起義」（革命），甚至推翻原來政權，於改朝換代後又重返分配和再分配 的軌道上。

        上世紀六、七十年代的公屋和居屋政策只是殖民政府用最少的社會資源來平衡社會矛盾、穩定政權、保障殖民利益的權宜之策；雖然與公民社會的公平、公正分配和再分配的理念相距甚遠，但倒也是香港發展為亞洲經濟四小龍的基本因素之一。


        回歸後的社會狀態與殖民年代不同，可是，今天和昔日的社會矛盾卻相當類似，只是要求不同，程度有別而已；房地產價格對經濟民生的影響無孔不入，以往的政策今天是否仍然「行之有效」，土地資源又如何在穩定的狀態下再分配等，容擇日再談。

        一位熱心社會事務的讀者：「香港房地產是一個保護發展龐大利潤和被壟斷了的市場。董建華先生很清楚這個問題，不幸地卻在不適當的時候用錯了藥；曾蔭權先生 卻對問題視若無睹，繼續沿用以往的政策令問題陷入困境。這是個扭曲了的市場，居屋計劃只是用來遮蓋高地價政策的副產品。在八十年代，售賣居屋所得利潤撥入 公帑而不是用來增建公共房屋。公眾無法知道箇中問題。」（意譯）

健康之道 固本培元

        筆者覆：正確點說，是一個寡頭壟斷的市 場。所謂物有本末，事有始終，閣下所說的扭曲市場和困境的形成充滿著各種歷史因素，是殖民管治政經框架下產生的後遺症，毋需過分諉過於董建華或曾蔭權先 生。以目前的情況而言，市場上「既得益」和「被剝奪」之間的矛盾不是什麼「特效藥」可以在短時期內徹底治愈的。個人認為，在目前的房屋政策下復建居屋， 「頭痛醫頭」「腳痛醫腳」，也有一定的醫療作用。其實，「固本培元」和「去殖民地思維」方式的房屋政策才是長久健康之道。

        再者，高房地 產價格是觸及每個人的切身問題，市民不是盲目的，只是無奈罷了。 另一位資深文化界人士認為：「拜讀《居屋不是「恩賜」》。可能本人孤陋寡聞，印象中未曾聽聞立法會諸公的辯論有如此清晰的分析。以此分析，道理昭然，何用 政府高官大人閃縮其詞，唯恐得罪眾人衣食父母。

        再有企望，能否再分析這種「恩賜」標籤的由來，又如何將恩賜變成公民權利，這不是法理的論證，也絕不是父母官的良心（父母官的良心從來就是最難得的恩賜），應該是一種社會認知的革命。願聞其詳。」（原文引用）

        筆者覆：同意。立法會的現象實在令人費解，拙作引用的經濟理念，其實是「阿媽到街市買菜」也懂的道理。可能是近代的教育制度令我們的專家、學者、社會精英 學識太專，未能把不同領域的道理和經驗融會貫通，應用到現實的生活裡；也可能是涉及我們現今的社會文化、道德、價值觀等更深層次問題了。

        高官大人的態度比較容易理解，大概是浸淫在「前朝」的不做不錯、多做無功的「被動式管治文化」太久，且多屆退休之年，現今之勢，但求「無災無難」到領取退休金是可以理喻的，自然難望他們有長治久安之見，為經世而求變的使命了。

        「恩 賜」一詞是我的戲語，當年港英政府的研究報告指出，六十年代的社會動盪是市民對當年的居住環境（沒有廚房、無獨立衛生間、空間狹隘、缺乏私隱的所謂七層大 廈）不滿而引發；七十年代始的「十年建屋計劃」便是針對這種不滿而策劃，效果如何？看看申請入住公屋／居屋的困難和門檻便知一、二了。

        談 公民權利，殖民管治與公民社會自不相同。要變，先要把殖民年代的社會財富分配理念按公民社會分配理念修改。這不單是行政文化政策、規劃、技術上的改動，更 重要的是由政治智慧、為政者的使命感和決心來策動。目前的社會矛盾，八十後的問題，是否是「認知的革命」，本人不敢武斷，只覺得和六十年代的社會問題在一 定程度上有點相似。

改變不易 卻非不能

        以上只是一些拙見，望兄指正。至於「標籤」一詞及其對社會的影響，我會在以後的文章再詳談我的觀點。

        對拙文內「發展商影響市場的力量」一語，一位在業界德高望重的前輩告訴筆者「建築師是負有社會責任的，目前的情況，為了不影響生計，不指出房地產市場的流 弊是可以理喻的，這應該是建築師學會的責任。」 筆者雖然同意這觀點，但亦認為可能和近代建築教育理念大多偏重「建屋」訓練有關；這樣，在以「功利」主導經濟發展的社會制度裡，地產發展商自然是建築師的 僱主，打好關係也唯恐不及，對有乖他們利益的事理就難免噤若寒蟬了。

        最多讀者擔心的是地產發展商目前已經發展過大、太富有和影響力太大，恐怕問題已「病入膏肓」，現況難以改變。筆者也同意改變並不容易，卻不是不可能，且對 社會的安定繁榮是不可或缺的；但認為，「解藥」並不在行政、技術和規劃等傳統的能力範圍內，而是在時間、決心、使命感和政治智慧之間。

        古人云「地辟舉則留民處」，又云「民之為道也，有恆產者有恆心，無恆產者無恆心；苟無恆心，放辟邪侈，無不為己」，這是社會和諧或動盪的根源。若要香港繼 續繁榮穩定，增加市民的歸屬感，認同政府的土地分配政策，那麼，重建居屋問題便要認真地重新考慮，不應再畏首畏尾，在政策上故步自封了。「他山之石，可以 攻玉」，前人的政治智慧，應該可以為後世的為政者帶來一點啟示。

居屋不是「恩賜」/羅慶鴻.大公網2010年5月27日

       重 建居屋是填補市場缺憾，以濟燃眉之急的可行方法。政府要為香港未來構建更和諧的社會，必須增加年輕一代的歸屬感，需要拆除一切有關被視為居屋是「恩賜」中 下階層的「標籤」形象；政府更應該以比九招十二式更積極的態度來糾正目前的市場秩序，把重建居屋任務（或部分）分配到未來較為健康的市場結構去。

        居 屋是否需要復建，房地產市場是否存在泡沫，年輕一代收入是否可以追上上漲過急的地產價格等都是城中近日熱門話題。其實，這些都不是單一的問題，而是充滿著 各種錯綜複雜歷史原因積存下來的問題。既然香港政府一直強調公共政策都是以「積極」不干預的理念來策動，由自由競爭市場的「無形之手」來調節，那麼，就不 妨從一些最基本的經濟學理念來審視目前的房地產交易是否一個完美的自由競爭市場，或是存在著上述問題因素的「失誤」市場（market failure）。

        其一，對稱市場信息（symmetric market information）與多樣選擇（multiple choices）。意思是在產品交易前，買賣雙方對一切和產品有關資料包括產品的質量、規格、售價、交易條件等都有相同的認識。若同時期內，市場有足夠其 他相若的產品可供買賣雙方比較和選擇，則更能夠有效地建立公平、公正的交易之客觀條件。

香港市場備受壟斷

        其實，從古到今，主 政者都視對等信息和多樣選擇（貨比三家）的自由競爭市場對穩定社會、發展經濟民生十分重要。以中國為例，歷史文獻顯示早於周代（紀元前9世紀）的坊市制度 把商品交易行為集中到指定的市場內（周禮?考工記），交易點曰「肆」（如賣肉的叫做肉肆，賣布的叫布肆），把肆並列為「行」，售賣同類產品的稱「同行」， 經營同類商品者謂「同業」，市內買賣雙方可在同一時空內、對稱信息下自由競爭和選擇，由政府派駐的官吏（市丞）負責監理市內交易的行為和秩序等（這大概是 「有建設性的不干預」政策）。以目前香港房地產市場而言，自政府有意壓制炒風，推出要求地產商增加市場信息透明度的九招十二式後，原來熾熱的地產價格迅速 作出反應，日前東涌地皮拍賣的標價更罕有地低於預期，這反映一直以來，房地產市場事實上是存在著市場信息不對稱的元素，因而引致交易競爭不公平和選擇不足 的市場現象。

         其二、壟斷、市場集中（market concentration）和市場對抗（market contestability）。壟斷可分為單一賣家或買家壟斷（monopoly∕monopsony），少數賣家或買家壟斷 （oligopoly／oligopsony）等四現象。有市場人士認為香港政府是公共土地供應的壟斷者。表面上，這個說法似乎合理，可是，政府不是土地 的擁有者，雖然公文上公共土地採用的是政府土地（Government land）一語，但只是改用自殖民年代的官地（crown land）一詞，在理念上未調整而已；事實上，自回歸後，「港人治港」的框架下，公共土地應該是市民的共有資產（common pool goods），賣地收益不是政府（特首及其管治班子）擁有，而是公帑，政府不過是市民的土地託管者而已，就算供應偶有失調，調整並不困難，不可能為高房產 價格元兇。奇怪的是，地產發展商囤積大量土地，待時而「建」，待價而「沽」，卻被美化為「土地儲備」（land bank），被視為發展商實力的表現，這其實是香港長期出現土地和地產市場被同樣的少數買家或賣家壟斷的後遺症。

交易亂象司空見慣

        研 究市場的經濟學者指出，若單一買方或賣方擁有市場佔有率達40%，或單方佔有25%至50%、並與其他三個最大的買賣方共佔60%或以上，則由少數買家或 賣家操控的寡頭壟斷之勢已經形成。據香港政府統計處資料，回歸前香港三個最大的發展商已漸近或超越了上述的佔有率，因此，香港的房地產可以被視為一個過度 集中和對抗性不足的市場，這不是一個完美自由競爭市場應有的現象。

        其三，合謀（collusion）。合謀可分為不明顯合謀（tacit collusion）和「明顯」合謀二種。顧名思義，不明顯合謀指在市場交易中，原來競買或是競賣的相互對抗者之間，採用不成文的合作方式共同謀取更大的 利益。香港是彈丸之地，各大地產發展商之間對相互的實力、策略及手法相當熟識，且大多有項目合作關係；為了獲取更大的利潤，在相互的默契下，市場供應量、 價格及時間上相互引動，已是屢見不鮮的情況，也是香港政府在目前的房地產市場政策框架難以監管的事。更有甚者，在公共土地拍賣進行中，原來的對抗者，轉瞬 間可以改變為合作夥伴，這本來是相當尷尬的交易現象，卻是司空慣見，代表市民利益的拍賣官員也視而不見，見怪不怪。可是，無論合法與否，都不是公平競爭的 健康交易行為，是一個明顯合謀的例證。

        其四，道德危機（moral hazard）。在交易活動中，一方以合法（或不合法）的手段，利用市場上的「灰色地帶」，「似是而非」的引導對方或隱瞞對方應有權益等而獲取更大的利 益，可視為不道德行為。但，香港地產發展商們可以隨時、隨意增減供應數量、修改價格，利用傳媒廣告作浮誇包裝，聘用地產代理或中介公司等製作市場氣氛來引 導買方，以缺點包裝的示範單位以至「發水面積」等眾人皆知的不公平現象卻不被約束，業內人士也視若無睹，地產發展商影響市場的力量可見一斑。本來，地產建 設商會應該是管理行內道德最恰當的組織，可是，根據日前該會答覆傳媒查詢市場透明度的表現來說，它的實際功能著實耐人尋味。

濟燃眉急惟建居屋

        這 樣看來，香港的地產市場不是一個完美的自由競爭市場，不是年輕一代容易進入的市場，壯年一代節衣縮食也不一定能夠進入的市場，是一個在房屋政策積極性不足 的不干預市場（積極不干預應是積極、不干預之誤，一點之誤，差之毫釐，謬以千里），是一個典型的「市場失誤」市場，但卻是一個製造國際「超級富豪」的市場 （美國商業周刊在1997至2000年的全球最賺錢的1000間商業機構調查中，香港有三、四間地產發展商經常佔據在前10名的位置內）。

        由 於歷史原因，房地產市場與香港經濟民生有著千絲萬縷的關係，牽一髮可動全身，這不是短期內可糾正的問題，也不單是年輕一代買不起樓的問題，而是長期市場失 誤所引發出來的價格泡沫問題。有學者指出，在香港公共房屋政策框架下，公屋也好，居屋也罷，都是上世紀六十年代間社會動盪後撫恤社會矛盾的權宜之策，是殖 民政府對社會中下階層的「恩賜」產品。既然年輕一代是未來社會支柱，若要他們承擔未來的社會責任，必先令他們能夠安居樂業，這是主政者責無旁貸的重要任 務。以目前香港的情況而言，重建居屋是填補市場缺憾，以濟燃眉之急的可行方法；若特區政府要為香港未來構建更和諧的社會，必須增加年輕一代的歸屬感，更需 要拆除一切有關被視為居屋是「恩賜」中下階層的「標籤」形象；同時，政府更應該反思現時的房屋政策，以比九招十二式更積極的態度來糾正目前的市場秩序，把 重建居屋任務（或部分）分配到未來較為健康的市場結構去。

作者為香港註冊建築師

拋開藻飾 ─ 讀西九三大宏規

西九應「本自於民」

西九管理局主席唐英年先生在公開西九文化區的三個概念規劃方案的發言，意味着當局有意在三方案中選出一個市民最喜愛的方案，或是以一個主方案併合其他方案元素而組成一個「三合一」的方案。問題是，這樣就真的可以找出最佳的方案嗎？

要選擇「城市中的公園」方案，市民應要考慮：香港文化是甚麼？如何能夠在項目上體現出來？國際經驗又如何能夠打造香港文化？香港需否引入別地的文化概念？外人到香港要體驗的是香港文化還是世界級的文化？

以「文化經脈」為主題的方案，所謂「經脈」，在方案文件中不容易理解。佈局怎樣詮釋《清明上河圖》的移動秩序？「經脈」又怎樣和香港文化拉上關係？規劃者應要向市民作更清晰的交待。

「文化‧新尺度」把所有建築功能分割為三個「村」落，強調「村是一個有機體，是最有能力持續發展的共存模式。」「村」是有機體的確不差，但是整體項目的有機關係，能否可以隨規劃者的主觀意願規劃出來？

其實，無論這些方案規劃質量多高，概念多好，都避免不了客觀存在的缺陷。筆者認為，病不在方案，也不在顧問團隊，而在項目策動的行政模式失當。由於當局未能吸取上次的經驗，仍舊採用合理整體規劃﹙Rational Comprehensive Planning﹚的行政模式來策動；和上次不同的，只是加上一些近年從市民收集而來的「意見」而已。換了湯並沒有換藥，在當局的引導下，顧問們亦只能和上次一樣，用總體發展方案﹙Master Layout Plan﹚的模式來規劃了。可是，在行政角度而言，無論如何，合理整體規劃主導下的總體發展方案也不會比循序漸進﹙Incrementalism﹚和摸着石頭過河﹙Muddling Through﹚模式來策劃像西九這樣規模、複雜、而又需要顧及長期持續發展需要的社會項目更適當(與政經發展的道理相若)。試想，一個以現在條件作主導的規劃如何能夠透視未來長期不可預見的變化？一個有機的組織體如何能夠在開始便規劃出來？一個「專制」的規劃秩序如何能夠保證項目日後的發展彈性？一個確立了的預算如何能保障以後不斷變化的需要？一個僵化了的方案又如何能夠減少因日後變化而產生綿綿不斷的矛盾和爭議？這些都是以總體發展方案解决不了的問題。

為了有效地加快計劃的進度，筆者認為當局在目前的公開諮詢模式下，不需要等待諮詢的結果，不需顧慮政治上的因素。况且，在香港策劃西九這樣的項目，誰都沒有經驗，因此，也不需要追究策劃失誤上的責任，而是調整一直以來的行政思維模式，把整個項目拆分為眾多小項目，按需要的緩急先後次序儘快落實。若是如此，就不妨在當局的統籌、規劃顧問﹙按需要加入其他專家﹚協助下，組織各小項目的使用者和持份者參與、主導規劃和監理項目的進行和成果；當然，從目前諮詢所得的市民意見也有參考的作用。

一個真正反映香港文化的項目，不需期待甚麼世界級先進概念、標新立異的創新思維、標誌和地標性的規劃構思，更不是三選一或三合一的問題；一個「最佳」的規劃，也不是由專家、顧問的主觀來詮釋，而是政府和市民集體持續協作、隨發展需要不斷調整的成果。此外，為避免地產和文化項目在現今規劃或未來發展可能引發而又不可預見的矛盾，當局可否考慮在設定的規劃指引下，把它們分割進行；未及使用的土地也應儘快開放給市民享用。事事「以人為本」，而「本自於民」，才是最佳的規劃。